不動産投資信託とは
不動産投資信託(不動産投信)とは投資家から集めたお金や金融機関から借りたお金をもとに、不動産投資法人が不動産(オフィスビル、マンション、ショッピングモールなど)を購入し、それらの不動産を維持管理運営を行い、また必要に応じて不動産の買い替えなども行いながら、不動産から得られた利益(賃料)から投資家へ分配金を支払われる投資信託(ファンド)です。投資信託(ファンド)といいつつも、東京証券取引所などに上場しているため、株式と同様に市場で売買できます。
不動産投資信託は投資信託(ファンド)の名のとおり、投資信託の考え方に基づいて作られています。
不動産を購入し維持管理を行うことは、個人では資金面、運営面でとても難しく、資産価値が高い都心の物件などに投資することは困難を極めます。
しかし投資信託(ファンド)として多くの人から資金を調達することで、個人では購入することの出来ない都心の物件を少ない予算で投資することが可能です。
投資信託(ファンド)で集められた資金は、投資信託(ファンド)の運用会社によって、どのような物件を購入するか、どのようなテナントに貸し出すかなどの実際の運用を行います。そして運用成果に基づいてファンドを購入した投資家に配当金として分配します。
不動産投資信託では賃料から維持管理に必要な経費を引いた残りのほとんどを分配金として支払われるため、およそ賃料の90%程度が配当に回ります。
このため不動産投資信託は通常の株式などに比べ高い配当が出る仕組みになっています。
不動産投資信託の価格
不動産投資信託の新規公募時の価格は多くの場合、1口50万円ほどを目処に主幹事証券会社と発行会社が投資家に希望購入価格、購入口数を事前調査し、それらの情報をもとに価格を決めます。
しかし不動産投資信託の公募後の価格は、株式と同様で取引所での市場価格(株式でいうところの株価)になります。従って株価同様、現在40銘柄ほどある各不動産投資信託の価格は日々変動し、購入価格より下がることもあります。
また不動産投資信託の公募増資を行うことがあります、この場合は市場価格を基準に投資家の購入希望価格、希望購入口数などの事前調査結果をもとに公募価格を決めます。
よくあるパターンとして公募増資価格の決定前は、決定日に向けて右肩上がり(値上がり)のパターンになり、申込期間中も幹事証券会社によって増資対象の不動産投資信託を市場で買い支えるため（公募増資を完売したいための価格操作）、市場価格より価格が下がることが多いようです。
実際の不動産投資信託の価格は
現在上場している不動産投資信託の一口あたりの価格はおよそ20万円〜150万円程度の範囲にあり、証券投資信託が1万円から購入できるのと比較し、不動産投資信託に投資するには多くの資金が必要になります。
もし小額から不動産投資信託に投資したい場合、不動産投資信託を投資対象にした投資信託(ファンド･オブ･ファンズ)に投資することで小額からの投資が可能になります。
たとえば”ＭＨＡＭ Ｊ−ＲＥＩＴインデックスファンド(愛称：ビル オーナー)”の場合、Ｊ−ＲＥＩＴインデックスマザーファンド受益証券への投資を通じ、東証REIT指数（配当込み）の動きに連動する投資成果を目指して運用を行う商品になります。
このように不動産投資信託に投資をするファンド(ファンド･オブ･ファンズ)であれば、1万円から不動産投資信託に投資することが可能になります。
不動産投資信託の商品の違い
不動産投資信託は現時点で40銘柄ほど東証市場に上場しており、それぞれの不動産投信によって運用している不動産の種類が異なります。
たとえば一例ですが、”日本ビルファンド投資法人”は運用対象はオフィスビルになります。
J-REIT情報 - モーニングスター日本ビルファンド投資法人
また”日本レジデンシャル投資法人”の運用対象は住宅になっています。
J-REIT情報 - モーニングスター日本レジデンシャル投資法人
その他にもショッピングセンター、商業ビル、ホテルなどを対象にした商品、さらにこれらを組み合わせた商品もあります。
不動産は目的は同じでも設備や規模、築年数などが異なるため、それぞれの物件で異なる特徴を持つことが普通です。
不動産投資信託では証券投資信託と同じように目論見書に投資対象用途が何であるか、また複数の対象用途がある場合それぞれの比率はどのようになっているのか。また投資対象地域は何処なのか(たとえば首都圏など)、また対象が複数の場合、その投資比率がどうなっているのかが記載されています。
またファンドごとに運用方針も異なり、たとえば投資資産を積極的に入れ替えていくいくのか、それとも長期的に保有していくのか。物件購入や入れ替え時の借入金比率をどの程度にするのか。購入物件を高く売ることで売却益から配当するのか、それとも賃料から安定した配当を出すのかなどファンドごとにさまざまです。
それぞれの不動産投信の特徴をよく把握し、見極めて投資するファンドを決めることが重要です。